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お知らせ

新潟第一法律事務所からの様々なお知らせやご連絡、メディア情報などををご紹介します。

《ご相談者様からのレビュー》「親切、丁寧で話しやすかったです。もっと早くに相談すれば良かった」

 │ お客様の声, 上越事務所, 新潟事務所, 新発田事務所, 東京事務所, 燕三条事務所, 長岡事務所

親切・丁寧で…(その他の問題)

 

『親切、丁寧で話しやすかったです。もっと早くに相談すれば良かった

 

1、本日のご相談内容をお聞かせください。

 

建築・不動産問題

 

2、当事務所の接客・対応はいかがでしたでしょうか

 

大変満足

 

 3、弁護士のアドバイスの感想はいかがでしたでしょうか。

 

満足

 

4、弁護士のアドバイスの内容はわかりやすかったでしょうか。

 

わかりやすかった

 

5、当事務所のサービスや対応について感じたことをご記入ください。

 

親切、丁寧で話しやすかったです。もっと早くに相談すれば良かった

 

~当事務所スタッフから~

ご相談いただいた後で、「もっと早く相談すればよかった」
とおっしゃる方が多くいらっしゃいます。
「弁護士」というと、あまり身近ではない印象を抱きがちかと思いますが、
そんなことはありません。
弁護士は、誰にでも起こり得る、皆様の身近にあるトラブルを解決してくれる存在です。
法律で解決できる問題かどうかわからない、という方も、
事態が悪化する前に、町医者にかかるような気持ちで一度相談にいらしてください。
法律を熟知した弁護士が、公正な目でアドバイスをさせていただきます。

 

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「長岡市空家等対策計画」が公開されました

 │ 上越事務所, 新潟事務所, 新発田事務所, 東京事務所, 燕三条事務所, 長岡事務所

 

長岡市は、今年3月、空き家を巡るさまざまな問題に幅広く対応するための「長岡市空家等対策計画」を策定しました。

↓長岡市公式ホームページ「長岡市の空き家対策」

http://www.city.nagaoka.niigata.jp/kurashi/life03/akiya-taisaku.html

 

去年3月には、新潟市でも「新潟市空家等対策計画」が公表されています。

↓新潟市公式ホームページ「新潟市空家等対策計画」

https://www.city.niigata.lg.jp/shisei/seisaku/seisaku/keikaku/kenchiku/akiyataisaku.html

 

背景には、少子高齢化や人口減少により、空き家の数が全国で急増している問題があります。

上記の「新潟市空家等対策計画」によると、新潟市では、住宅総数366,440戸に対して空き家数は44,020戸と推定され、空き家率は12.0%という状況にあります。空き家数は平成20年の調査結果と比較すると約2,000戸増えており、今後さらに増加していくことが予想されます。

このような中で、昨年5月には、倒壊の危険がある空き家を強制撤去するための手続を定めた「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。

 

いえ

 

適切な管理がされない空き家が増加すると、どのような問題が生じるのでしょうか。

 

地域では、景観の悪化、老朽化した空き家の倒壊、不審者の侵入、不法滞在、ゴミの放置や投棄など、防災、防犯、環境衛生上の問題が発生する可能性があります。

 

空き家の所有者にとってもさまざまなリスクがあります。

空き家の老朽化により外壁や屋根が風で飛んで歩行者が怪我をした場合は、所有者が民法上の工作物責任を負います。

竹木の枝が越境したときには、隣地から切除を要求されたり、場合によっては損害賠償を請求される可能性があります。

空き家の所有者が死亡した場合は、空き家を巡って相続問題が発生することもあります。

空き家の場合は管理者意識が希薄なことが多く、相続人同士での意思決定ができないことが多いようです。

 

空き家を有効に活用する方法としては、「民泊」が注目を浴びています。

いわゆる「民泊新法」の成立が予想される一方で、使用されていない不動産を宿泊施設やイベント会場として貸し出すためのインターネットサービスが急速に拡大し、新たなビジネスを生み出しています。

 

新潟第一法律事務所には、新潟県内の空き家を巡る紛争について経験がある弁護士や、民泊に詳しい弁護士が在籍しています。

首都圏にお住まいで新潟に空き家を所有している方のご相談も対応が可能です。

空き家の管理方法や活用方法、空き家を巡る近隣問題や相続問題についてお悩みの方は、お気軽に弁護士にご相談ください。

 

民泊に関する当事務所のサービスについての詳細は、こちらのサイトをご覧ください。

 

今年度の新潟県賃金労働等実態調査の結果が発表されました

 │ 上越事務所, 新潟事務所, 新発田事務所, 東京事務所, 燕三条事務所, 長岡事務所

 

新潟県から、平成28年度の新潟県賃金労働等実態調査の結果が発表されました(http://www.pref.niigata.lg.jp/roseikoyo/1356864281017.html)。

この調査は、県内の民間事業所に雇用されている労働者の賃金や労働時間等の実態を明らかにし、労務管理の改善と労使関係の安定のための基礎資料とすることを目的としたものです。

 

調査結果によると、育児休業の取得率は、男性が3.4%で前年度比0.2ポイント増、女性が99.5%で前年度比1.1ポイント増となり、いずれも過去最高となりました。

育児休業制度を労働協約や就業規則などで定めている事業所の割合は、大企業は99.8%、中小企業では88.8%となっています。

育児休業の利用が進んでいる一方で、新潟県内の1割以上の中小企業が社内規程で育児休業について定めていないことがわかります。

 

今年1月に施行された改正育児・介護休業法では、子の看護休暇が半日単位で取得できるようになり、育児休業の対象となる子の範囲が拡大されるなど、育児休業を取得しやすくするための改正がなされました。

育児休業に関する社内規程を定めていない企業様はもちろん、今回の法改正への対応をまだ行っていない企業様は、是非一度弁護士にご相談ください。

豊富な経験に基づき、社内規程の整備についてアドバイスさせていただきます。

 

また、改正育児・介護休業法では、妊娠・出産・育児休業・介護休業などを理由としたハラスメントを防止するための措置を講じることが企業に義務づけられました。

女性労働者に対するマタハラ(マタニティ・ハラスメント)だけでなく、パタハラ(パタニティ・ハラスメント)と呼ばれる、育児休業の取得などを理由とした男性労働者に対する嫌がらせも問題となっています。

職場におけるマタハラ・パタハラでお悩みの個人の方も、お気軽に当事務所にご相談ください。

 

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知らずに侵害?著作権侵害に注意!

 │ 上越事務所, 弁護士橘里香, 新潟事務所, 新発田事務所, 東京事務所, 燕三条事務所, 長岡事務所

 

 

Q.「会社業務におけるコピー配付」

 

 例えば,漫画や書籍を勝手にネットにアップすると著作権侵害にあたることなどは,

一般の方にも知られており,

このような行為について制限されることは一般人の感覚にも合致するところです。

しかし,著作権については,まだまだ一般人の感覚とはずれがある部分や,

著作権侵害にあたるとの意識がない部分が沢山あります。

会社での書籍のコピー配布もその一つだと思います。

 

 著作物として権利が認められるものについては,

その利用の際には原則として著作権者の許諾が必要です。

著作権者の許諾なく利用できる場合は限定されており,

著作権法30条から47条でのいずれかを満たさない限りは,許されません。

 

 ここで,一つの判例を紹介したいと思います。

従前,法務局は,土地について記載した「土地宝典」という地図(書籍)を備え置き,

利用者に無償でコピーをとらせていました。

 

同書籍の著作権を取得したXが,同行為は,

被告自身(=国,法務局)による著作権(複製権)侵害行為に当たるか,少なくとも

不特定多数の第三者による本件土地宝典の複製権侵害行為を教唆ないし幇助する行為に当たり,

また,本件土地宝典の著作権の使用料相当額の支払を免れた不当利得にも当たるとして,

損害賠償及び不当利得を求め裁判となりました。

 

高裁まで争われた結果,著作権侵害にあたると判断され,

国に一定額の支払いが命ぜられました

(東京地裁平成20年1月31日判決,知財高裁平成20年9月30日判決)。

 

 例えば,業務に関連してお客様に地図のコピーを渡す行為も,

厳密に言えば,上記同様著作権侵害になってしまうのです。

かかる行為が著作権侵害に当たるという認識を持っていない一般の方も多いと思われます。

 

小規模であれば,そもそも著作権者に知られず,

訴えられたりという可能性は低いかと思われますが,

やはり,侵害行為にあたるという意識は持っておく必要があると思います。

 

 では,お客様に対して交付するのではなく,純粋に社内で使用する場合はどうでしょうか

結論からいえば,これも著作権侵害に当たります。

 

素朴な疑問として,

「個人的使用ないし家庭内使用に準ずるとして許されないのか」

と思われる方も多いと思います。

 

著作権法30条1項は,次のように規定しています。

 

「著作権の目的となっている著作物(以下この款において単に「著作物」という。)は,

個人的に又は家庭内その他これに準ずる限られた範囲内において使用すること

(以下「私的使用」という。)を目的とするときは,

次に掲げる場合を除き,その使用する者が複製することができる。」

 

すなわち,個人的使用ないし家庭内使用として無許諾使用が許されるためには,

「個人的に又は家庭内その他これに準ずる限られた範囲内」

に該当することが要件とされるのです。

 

この点について,社内プレゼンでの使用について争われた明確な判例はありませんが,

学説上『これに準ずる限られた範囲内』とは,

メンバー相互の間に強い個人的結合関係が有ることが必要とされております。

 

作花文雄「詳解 著作権法」(株式会社きょうせい)では,

「所属する部や課の中で利用するなどのケースでは,ここでいう限られた範囲内とは言えない。」

との見解が示されております。

 

 会社内での音楽やDVDの放映も同じです。

会社の雰囲気作りのために音楽やDVDを流している会社も多く存在します。

しかしながら,これらの行為も厳密には著作権者に利用申し込みをし,

許諾料を払い,許諾を得て行う必要があります。

近時は,JASRACから著作権侵害で訴えられる事案も出ています。

 

 著作権は,いまだ一般の方に

その権利性の認識や侵害行為の類型などが十分知られていない分野です。

 

年配の方などからすれば,

「昔はこんなこと何処でもやっていたし,問題にする人などいなかった」

という感覚を持たれることも多いと思います。

 

しかしながら,昨今は,権利意識の高まりが見られ,

著作権管理団体なども,裁判を起こすことで違法性の意識を浸透させ,

利用料の徴収を行おうと様々な新しい形の訴訟が提起されています。

 

会社として,著作権について正しい知識を身につけておくことが大切です。

 

◆弁護士法人新潟第一法律事務所 弁護士 橘 里香◆

<初出:顧問先向け情報紙「こもんず通心」2016年2月15号(vol.189)>

※掲載時の法令に基づいており,現在の法律やその後の裁判例などで解釈が異なる可能性があります。

 

不動産の任意売却について

 │ 上越事務所, 弁護士朝妻太郎, 新潟事務所, 新発田事務所, 東京事務所, 燕三条事務所, 長岡事務所

 

不動産の任意売却

 

借入金(個人の住宅ローンを含む)等の返済が困難になった場合,

債権者は担保権(抵当権等)の実行により債権を回収する事になりますが,

競売による不動産売却の場合,売却価格の低廉化,現金化まで時間がかかる等のデメリットがあります。

 

そこで,不動産会社等の仲介により債権者・債務者の調整を行い,

市場で担保不動産を売却することがあり,任意売却と言います。

 

任意売却が必要となる場面は,債務の返済が困難となった場合に限りません。

法人が規模縮小(若しくは廃業)するに伴い一部の不動産を売却する場合や,

離婚に伴い住宅ローンを組んだ金融機関が担保を設定している自宅不動産を売却する場合など,

様々な場面での活用が考えられます。

 

 

 

任意売却のメリット

 

債権者の立場からすれば,競売価格より高く売却できることで,

自己の債権回収額を大きくできるというメリットがあります。

また,債権者が競売申立手続を取るコスト(時間的な負担と金銭的な負担)を省けるというメリットもあります。

 

他方,債務者(不動産の所有者)としても,

競売の場合よりも債務額を大幅に減少させることができる,

競売手続のように一方的に手続が進められるのではなく,

転居等のスケジュールを検討しながら進めることができるというメリットがあります。

 

極めて単純化した任意売却の例を挙げます。

債務者Aが所有する自宅に住宅ローン(残債務1500万円)の債権者である金融機関Bが

担保(抵当権)をつけていた場合,Aが買受希望者Cに1000万円で売却した場合には,

その売却代金から,仲介手数料,登記手続費用等を差し引いた残額を,

Bに対する返済に充てることになります。

 

通常,任意売却の場合には,競売よりも高額で売却されますので,

住宅ローン(残債務1500万円)を競売の場合より大きく減額できるという効果があります。

 

また,

売却代金の中から,転居費用(移転費用)を確保することが可能な場合もあります

 

当事務所でも,特に債務処理の場面で不動産の任意売却に関与することが多くあります。

私の場合,地域の信頼できる不動産業者に仲介に入ってもらい,任意売却を進めることが多いです。

 

 

任意売却を行う際に注意すべきこと

 

任意売却を進める際には,関係者間の調整が必要不可欠です。

売却代金を決めるにあたり,債務者(不動産の所有者),買受希望者の了解はもとより,

担保を設定している債権者全員からの了承を得る必要があります。

 

担保権者が複数存在する場合には,

第1順位の担保権者から順に,売却代金を配当していくことになりますが,

全ての担保権者から了解を取らなければなりません。

 

また,債務者が法的な債務整理手続を予定している場合には,売却の内容について,

事後的に裁判所からクレームをつけられないよう売却代金の設定等に注意する必要があります。

 

任意売却を行う際には,

この関係者間の調整をどれだけうまくできるか,が最大のポイントになります。

 

担保権者が全て金融機関であっても,

金融機関ごとに任意売却に対する考え方には違いがあります。

そのため,任意売却の対応に慣れている弁護士や不動産業者に依頼する必要があります。

 

また,売却後法的手続を予定している場合には,

そのことを念頭に置いて法的見地から,

売買条件を検討したり,証拠書類を作成する必要があるといえます。

 

さらに,例えば賃貸している不動産を第三者に売却するような場合には,

賃貸借契約当事者の地位の承継(賃貸借契約の貸主が変更すること)の問題などが生じます。

売買契約書のチェックのみならず,

弁護士が関係者との法律関係の調整を図る必要性が高い一場面です。

 

そのため,任意売却の必要性を感じた際には,是非一度当事務所にご相談頂ければと思います。

 

 

アパート経営撤退に伴う任意売却

 

話が少し変わりますが,ここ数年,

相続税等の対策としてアパート経営を始める例が見受けられます。

首都圏に限らず,新潟県内を含む全国的な傾向です。

 

実際に,土地所有者(被相続人)の方が,当該土地上にアパートを建設すると,

土地自体の評価を下げられることと,

アパート建設費用(建設時のローン残額)を債務控除として

相続財産の相続税評価額から控除することができるので,

相続時の相続税の金額を抑えられると考えられています。

このような手法により相続税対策で成功している方もいらっしゃるようです。

 

他方,アパート建設後,

数年して入居者の減少に伴う賃料収入の減少によって,

アパート経営自体が立ち行かなくなる例も散見され,

社会問題になりつつあるという指摘もあります。

 

私自身,何度かアパート経営で行き詰まったという相談をお受けしたことがありました。

このような方々が,アパート経営の悪化により不動産を諦め,

当該土地とアパートの建物を任意売却しなければならなくなる案件が増加するおそれがあります。

 

アパート経営が行き詰まった後の任意売却ですと,

入居者減による賃料収入の利回り低下により売却代金が低額になると一般的には言われています。

その場合,不動産を失う上に,大きな負債を抱えざるを得ません。

 

任意売却を行う一場面として若干触れましたが,節税対策といっても,

十年後,数十年後を見据えた検討が必要であることを示す一例として挙げさせて頂きました。

 

 

◆弁護士法人新潟第一法律事務所 弁護士 朝妻 太郎◆

<初出:顧問先向け情報紙「こもんず通心」2015年11月15号(vol.185)>

※掲載時の法令に基づいており,現在の法律やその後の裁判例などで解釈が異なる可能性があります。

 

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