その他の問題

その他の問題トップ > お知らせ

悩むよりも、まずご相談ください

お客様のトラブルや不安を一日でも早く取り除くためのサポートをいたします。

ご相談の予約は、

0120-15-4640 メールからのご予約はこちら
受付時間
9:00~17:00 受付時間 受付時間 受付時間 受付時間 受付時間 受付時間 受付時間
17:00~19:00 受付時間 受付時間 受付時間 受付時間 受付時間

お知らせ

一新総合法律事務所からの様々なお知らせやご連絡、メディア情報などををご紹介します。

不動産の任意売却について

 │ 東京事務所, 弁護士朝妻太郎, 上越事務所, 長岡事務所, 新潟事務所, 燕三条事務所, 新発田事務所

 

不動産の任意売却

 

借入金(個人の住宅ローンを含む)等の返済が困難になった場合,

債権者は担保権(抵当権等)の実行により債権を回収する事になりますが,

競売による不動産売却の場合,売却価格の低廉化,現金化まで時間がかかる等のデメリットがあります。

 

そこで,不動産会社等の仲介により債権者・債務者の調整を行い,

市場で担保不動産を売却することがあり,任意売却と言います。

 

任意売却が必要となる場面は,債務の返済が困難となった場合に限りません。

法人が規模縮小(若しくは廃業)するに伴い一部の不動産を売却する場合や,

離婚に伴い住宅ローンを組んだ金融機関が担保を設定している自宅不動産を売却する場合など,

様々な場面での活用が考えられます。

 

 

 

任意売却のメリット

 

債権者の立場からすれば,競売価格より高く売却できることで,

自己の債権回収額を大きくできるというメリットがあります。

また,債権者が競売申立手続を取るコスト(時間的な負担と金銭的な負担)を省けるというメリットもあります。

 

他方,債務者(不動産の所有者)としても,

競売の場合よりも債務額を大幅に減少させることができる,

競売手続のように一方的に手続が進められるのではなく,

転居等のスケジュールを検討しながら進めることができるというメリットがあります。

 

極めて単純化した任意売却の例を挙げます。

債務者Aが所有する自宅に住宅ローン(残債務1500万円)の債権者である金融機関Bが

担保(抵当権)をつけていた場合,Aが買受希望者Cに1000万円で売却した場合には,

その売却代金から,仲介手数料,登記手続費用等を差し引いた残額を,

Bに対する返済に充てることになります。

 

通常,任意売却の場合には,競売よりも高額で売却されますので,

住宅ローン(残債務1500万円)を競売の場合より大きく減額できるという効果があります。

 

また,

売却代金の中から,転居費用(移転費用)を確保することが可能な場合もあります

 

当事務所でも,特に債務処理の場面で不動産の任意売却に関与することが多くあります。

私の場合,地域の信頼できる不動産業者に仲介に入ってもらい,任意売却を進めることが多いです。

 

 

任意売却を行う際に注意すべきこと

 

任意売却を進める際には,関係者間の調整が必要不可欠です。

売却代金を決めるにあたり,債務者(不動産の所有者),買受希望者の了解はもとより,

担保を設定している債権者全員からの了承を得る必要があります。

 

担保権者が複数存在する場合には,

第1順位の担保権者から順に,売却代金を配当していくことになりますが,

全ての担保権者から了解を取らなければなりません。

 

また,債務者が法的な債務整理手続を予定している場合には,売却の内容について,

事後的に裁判所からクレームをつけられないよう売却代金の設定等に注意する必要があります。

 

任意売却を行う際には,

この関係者間の調整をどれだけうまくできるか,が最大のポイントになります。

 

担保権者が全て金融機関であっても,

金融機関ごとに任意売却に対する考え方には違いがあります。

そのため,任意売却の対応に慣れている弁護士や不動産業者に依頼する必要があります。

 

また,売却後法的手続を予定している場合には,

そのことを念頭に置いて法的見地から,

売買条件を検討したり,証拠書類を作成する必要があるといえます。

 

さらに,例えば賃貸している不動産を第三者に売却するような場合には,

賃貸借契約当事者の地位の承継(賃貸借契約の貸主が変更すること)の問題などが生じます。

売買契約書のチェックのみならず,

弁護士が関係者との法律関係の調整を図る必要性が高い一場面です。

 

そのため,任意売却の必要性を感じた際には,是非一度当事務所にご相談頂ければと思います。

 

 

アパート経営撤退に伴う任意売却

 

話が少し変わりますが,ここ数年,

相続税等の対策としてアパート経営を始める例が見受けられます。

首都圏に限らず,新潟県内を含む全国的な傾向です。

 

実際に,土地所有者(被相続人)の方が,当該土地上にアパートを建設すると,

土地自体の評価を下げられることと,

アパート建設費用(建設時のローン残額)を債務控除として

相続財産の相続税評価額から控除することができるので,

相続時の相続税の金額を抑えられると考えられています。

このような手法により相続税対策で成功している方もいらっしゃるようです。

 

他方,アパート建設後,

数年して入居者の減少に伴う賃料収入の減少によって,

アパート経営自体が立ち行かなくなる例も散見され,

社会問題になりつつあるという指摘もあります。

 

私自身,何度かアパート経営で行き詰まったという相談をお受けしたことがありました。

このような方々が,アパート経営の悪化により不動産を諦め,

当該土地とアパートの建物を任意売却しなければならなくなる案件が増加するおそれがあります。

 

アパート経営が行き詰まった後の任意売却ですと,

入居者減による賃料収入の利回り低下により売却代金が低額になると一般的には言われています。

その場合,不動産を失う上に,大きな負債を抱えざるを得ません。

 

任意売却を行う一場面として若干触れましたが,節税対策といっても,

十年後,数十年後を見据えた検討が必要であることを示す一例として挙げさせて頂きました。

 

 

◆弁護士法人一新総合法律事務所 弁護士 朝妻 太郎◆

<初出:顧問先向け情報紙「こもんず通心」2015年11月15号(vol.185)>

※掲載時の法令に基づいており,現在の法律やその後の裁判例などで解釈が異なる可能性があります。

 

労働災害専門サイトを公開いたしました!

 │ 東京事務所, 労働災害, 上越事務所, 長岡事務所, 新潟事務所, 燕三条事務所, 新発田事務所

 

平成28年11月,労働災害専門サイトを公開いたしました。

 

過日,昨年12月に大手広告代理店の新入社員の方が自殺した件について,

三田労働基準監督署が労働災害認定をしたというニュースが話題を呼びました。

 

過去に,厚労省から「働きやすい企業」の象徴ともとれる,

くるみん認定」と呼ばれる認定を受けていた企業で,

過労死による労働災害が発生したことは日本全体に衝撃を与えるとともに,

一口に「労働災害」いっても,

その内容は多岐にわたるということを実感された方も多いのではないでしょうか。

 

「労働災害」というと,

就業中に機械に挟まれるといった事故や,通勤や勤務中の交通事故を想像しますが,

現代では,上記のように過労による自殺や炎天下での作業に伴う熱中症など,

様々なケースが発生しています。

 

そして,今回の事案が労災認定されるまでに1年弱かかったことからも分かるように,

労災案件の中には,労災認定されるまでに多くの時間と労力を要するものがあります

 

被災したご本人やご家族の方だけのお力で労災認定を受けるまで,

書類や証拠を用意し,労災を主張していくことが困難なケースもあります。

また,主張まではできても,

適切な後遺障害認定を受けることや,正当な額の損害賠償金を受け取るために,

会社と対等に交渉を行うことは難しいかもしれません。

 

そのようなことをふまえて,

被災したご本人やご家族の方にまずご相談いただきたいのが弁護士です。

就業中の事故や交通事故はもちろんのこと,労災が疑われるような自殺などの場合にも,

まずは弁護士にご相談いただければと思います。

 

労働災害専門サイトでは,

ご相談いただいた場合に弁護士ができることや,解決までの流れ,

部位別の後遺障害の解説,弁護士費用の説明等を詳しく掲載しております。

よろしければご覧ください。

 

当事務所は,労働災害にあわれた方の強力なサポーターです。

お困りの際は,ぜひご相談ください。

 

ご相談のご予約は,

フリーダイヤル 0120-15-4640

もしくは ご相談予約フォーム よりお願いいたします。

【民泊】訪日外国人旅行者数が初の年間2000万人を超える

 │ 上越事務所, 東京事務所, 長岡事務所, 燕三条事務所, 新潟事務所, 新発田事務所

 

10月31日の石井国土交通大臣の発表によりますと,

10月30日の時点で,今年,

日本を訪れた外国人旅行者が2000万人を超えたとのことです。

これは初めてのことであり,過去最高を更新しました。

 

 

%e7%84%a1%e9%a1%8c

日本政府観光局(JNTO) HP

「国籍/月別 訪日外客数 (2003年~2016年)(Excel)」より作成

 

要因としてはビザの緩和や免税制度の拡大に加え,

アジア各国との間で航空路線が拡大したことが挙げられるでしょう。

 

LCC(格安航空会社)の台頭や日本のおもてなし文化の人気などで

2020年東京オリンピックまでに更なる外国人旅行者が増えると予測されます。

それを裏付けるかのように,

政府では2020年に外国人旅行者を年間4000万人にする目標を掲げています。

 

増え続ける訪日外国人で問題となるのが日本のホテル不足です。

地方公共団体およびさまざまな企業が,

ホテル不足を解消するために民泊事業(制度)を進めています。

 

増える続ける外国人旅行者と民泊事業(制度)の動向は

今後さらに急速な動きを見せていくこと間違いありません。

 

一新総合法律事務所では,不動産会社様向け・不動産オーナー様向けに

急速な発展をする民泊事業のリーガルサポートのサービスを行っております。

 

民泊事業の動向にいち早く掴むためにも,

ぜひともこのサービスをご活用いただきたいと思います。

 

商標の活用について

 │ 弁護士中川正一, 新発田事務所

 

 

1 知的財産権と商標

 

知的財産とは,無形の発明,創作,思想の表明,

又は顧客の吸引力などの知的活動の成果のことをいいます。

 

これら知的財産は,法律によって権利として保護されています。

知的財産権というと特許権などの難しいイメージが強いですが,著作権などもこれに含まれます。

最近では東京五輪エンブレムなどが話題になりましたね。

 

また,皆さんがお店で購入される商品パッケージに記載されているマークなども

「商標」として知的財産権が認められているものもあります。

 

商品やサービスの名称や図形等を商標として登録することによって保護されることになります。

具体的には,登録した商標を専有することができることを意味します。

つまり,商標には,排他的独占権があり,

他人が同一又は類似の名称や図形等を使用することを差し止めることができます。

 

これはかなり強い効力ですが,他人が先行して似たような商標を登録してしまったとき,

皆さんがこれまで使用していた名称等が使用できなくなるというトラブルが発生する可能性があります。

このようなトラブルが発生する背景には,これまで知的財産権の理解が不十分であり,

必要な防衛策を講じていない,などの理由が考えられます。

 

 

2 先使用の例

 

商標は,他人に商標登録されたとしても,不正競争の目的なく,

他人の商標と同一又は類似の商標を先に使用していた場合,

「現にその商標が自己の業務に係る商品又は役務を表示するものとして,需用者の間に広く認識されているときは」,

先使用権として,その使用が継続して許容されます。

 

ただし,この知識を安易に理解して安心してしまうのは大変危険です。

「需用者の間に広く認識され」(周知性)という要件は非常に厳しく判断されます。

 

例えば,周知性が認められるために事業規模も重要な要素になります。

こぢんまりとお店を経営していては,そのお店を知っている人は極一部の人にすぎず,

周知性は認められにくいことになります。

 

そのため,大規模に営業を行っている他社に先行して商標を取得された場合,

先使用の主張は認められにくいことになるでしょう。

 

また,規模の大差がなかったとしても,周知性について,

テレビCMの回数や宣伝ビラの枚数などが判断資料になるところ,

認めてもらうことは極めて困難であることが裁判実情です。

 

すなわち,他人よりも先行して使用しているから安心してよい,という理解は極めて危険であり,

裁判のような紛争になった場合,先使用権が認められることは多大な労力を要することを理解したうえで,

戦略を考えることが必要です。

 

そうすると,他人よりも先に現に使用している名称や図形等を

商標登録してしまうことが何よりも確実な防衛方法といえるでしょう。

 

 

3 商号の例

 

商法は,商人の氏名その他の名称をもってその商号とすることができる,と定め,

何人も,不正の目的をもって,他の商人であると誤認されるおそれのある名称又は商号を使用してはならない,

として商号を保護しています。

 

では,商号を登記しておけば安心なのでしょうか

商標法においても,「自己の氏名」などを「普通に用いられる方法で表示する商標」には,

商標権の効力が及ばないとされています。

 

ところが,この「普通に用いる」の解釈が厳格に考えられており,

例えば,図形標章と一体的に組み合わせて,商標を構成する一部として用いられるような場合,

「自己の氏名」を普通に用いられる方法で表示したとはいえない,と判断されます。

 

つまり,自己の名称を商号によって取得していたとしても,

広告目的で図形標章と一体的にデザインして使用するような場合は,

他人の商標と同一又は類似する場合に,広く使用が制限されることになります。

また,この制限を知らずに使用していると他人から商標権侵害として訴えられることもあります。

 

 

4 誤解の解消

 

以上のとおり,先使用しているから大丈夫,

又は商号を取得しているから大丈夫という安心感は誤解であることに気付くことが重要です。

 

そして,登録主義である商標においては,防衛のためにはまず登録出願をしてみることが,

何よりも効果があり,経済的と思われます。

 

 

5 新しい商標

 

今年の4月から音・色彩・位置・動き・ホログラムの商標なども登録が可能となっており,多数の出願があったようです。

ホログラムとは,レーザーを使って物体から反射した光の波形を記録し,

立体画像として再生する技術を応用したもので,商品券などの偽造防止に使用されたりしています。

このような商標も登録主義ですので,先行して取得した者に権利が発生します。

自社の商品のブランド化にあたり,商標を計画的に利用していくことは重要な行動と思われます

 

 

6 不正競争防止法の存在

 

最近では,不正競争防止法上の権利を知的財産権の中に含める考え方が主流になってきているようです。

不正競争防止法とは,限定列挙された不正競争行為をした者に対し,

差止請求や損害賠償請求を認めることで,被害事業者を救済することを目的としています。

この法律の下では,商標として登録されていなくても,事実としての周知性を要件として,保護される可能性もあります。

商標として未登録であっても諦めず,ご相談ください。

また,今後の商品のブランド化に関する相談も承ります。

 

 

◆弁護士法人一新総合法律事務所 弁護士 中川 正一◆

<初出:顧問先向け情報紙「こもんず通心」2015年9月1号(vol.180)>

※掲載時の法令に基づいており,現在の法律やその後の裁判例などで解釈が異なる可能性があります。

 

マイナンバーの不適切な取扱いと事業者の責任

 │ マイナンバー, 東京事務所, 新潟事務所

 

 

1 漏洩と不適切対応の責任

 

最近,マイナンバー制度に注目が集まっています。

 

マイナンバー制度というのは,行政などの効率化のために,国民ひとりひとりに12桁の番号を付与し,

来年度から,まずは社会保険,税,災害対策の3分野などで利用を開始するというものです。

 

当事務所でも,私と内山雅視社労士とで,

6月15日,30日,7月6日とマイナンバー対策について,

制度の概要とどのような対策をすべきか,というセミナーを開催し,

すでに多くの方に参加して頂いているところです。

(今後も,引き続き,これからでも間に合う駆け込みセミナーとして,長岡や上越での開催を予定しています。)

※こちらのセミナーは終了いたしました。

 

今回は,セミナーでお話ししている「どのような対策を打つか」とは反対に,

「対策を打たずにマイナンバーが漏洩してしまった場合や対策を打たずに不適切な取扱をした場合に,

どのような問題が生じるか」という観点について,説明したいと思います。

 

 

 

2 民事上の損害賠償責任

 

まず,マイナンバーが漏洩したときには,民事上の責任の問題が生じる可能性があります。

要するに,適切な対策を打たずにマイナンバーを漏洩させてしまうと,

会社は,民事上の損害賠償請求により金銭的な負担を負う可能性がある,ということです。

 

ちなみに,漏洩事故が発生した場合の賠償額ですが,個人情報が漏洩した場合は,

たとえば,氏名,生年月日,性別,住所等の基本4情報が漏洩した場合には,

裁判では,一人につき5000円から1万5000円の慰謝料が認められるというのが一つの傾向といわれています。

 

これに対し,マイナンバーを含む個人情報が漏洩した場合は,

上記の個人情報などの基本4情報だけが漏洩した場合に比べて,

なりすましなど,悪用による実害が生じかねませんので,より損害賠償額が大きくなることが予想されます。

 

 

 

 

3 社会的な批判・企業信用の低下

 

次に,これは法律上の問題ではありませんが,

マイナンバーを漏洩された場合には,社会的な批判の的になり,

企業信用が低下することが予想されます

 

大きな情報漏洩が発生すると,繰り返し報道されることは皆さんもご存じのとおりです。

マイナンバーは,今後の利用方法の拡大の議論と関係して,

社会的な関心が大きい問題であるだけに,

マイナンバーの漏洩が起こると大きく報道されてしまう可能性があるわけです。

 

 

 

4 行政による指導勧告

 

さらに,マイナンバーの漏洩等が発生した場合には,行政による監視監督の対象となります。

法律上,特定個人情報保護委員会が設置され,

マイナンバーの管理について不適切なものがある場合には,勧告や命令等の対象となります。

 

勧告がなされると,それ自体が報道されることが予想されますし,

勧告に対して適切な対応を取らないと,改善を求める命令が発せられ,

最悪の場合は罰則が適用されることがあります。

 

 

 

5 罰則(刑事上の責任)

 

最後に,マイナンバー法では,

これまでの個人情報保護法よりも広い範囲で適用される,重い罰則があります

要するに,マイナンバーについて法律違反の扱いをすると,

懲役刑や罰金刑などを科される可能性があるということです。

 

これまで情報漏洩といっても,個人情報保護法の場合には,

罰則があるのは勧告を受けてなお是正されない場合など,限定されたものでした。

 

これに対し,マイナンバー法では,罰則が適用される範囲が大幅に拡大されています。

法律上,いくつかのケースで罰則が予定されていますが,一番,問題になりやすいと予想されるのは,

「個人番号関係事務などに従事する者や従事していた者」が

「正当な理由なく,業務で取る扱う個人の秘密が記録された特定個人情報ファイルを提供した」という場合と思われます。

 

この規定によれば,会社のマイナンバーを取り扱う総務担当者や委託を受けて取り扱う税理士,社労士などが,

業務で利用する秘密の記載されたマイナンバーの記録されたファイル(特定個人情報ファイル)を,

理由もなく誰かに提供すれば,

「4年以下の懲役または200万円以下の罰金」を受ける可能性が出てくることになります。

これは,「知らなかった」では済まされないでしょう。

 

 

 

6 おわりに

 

以上のとおり,マイナンバーの漏洩や不適切管理の結果としては,

民事上の損賠償責任,社会的な批判等の責任,行政指導及び刑事罰が予想されるところですので,

適切な対策をしていくことが必要です。

 

 

 

マイナンバー法の罰則

 

本文中でマイナンバーの罰則について触れました。

この罰則の範囲拡大と厳罰化というと,なにか事故などで過失により情報漏洩させるだけで,

事業主は刑務所に行かなければならないのか?とまで思うかもしれませんが,そうではありません。

 

処罰の対象となるのは,基本的には,不正アクセス行為などによりマイナンバーを取得する,

あるいは,業務に関して知り得たマイナンバーを自己や第三者の不正な利益を図る目的で提供し,

または盗用するなどの「故意犯」であり,情報漏洩させるつもりはなかったのに漏洩させてしまった,

という「過失犯」を処罰の対象とする規程はありません。

 

マイナンバーの管理を徹底させるといっても,さすがにミスで漏洩させたときまで,

すぐさま刑事罰を科すというのは行き過ぎである,という判断なのでしょう。

 

 

【弁護士法人一新総合法律事務所 弁護士 大橋 良二】

<初出:顧問先向け情報紙「こもんず通心」2015年7月1号(vol.177)>

※掲載時の法令に基づいており,現在の法律やその後の裁判例などで解釈が異なる可能性があります。

 

 

 

悩むよりも、まずご相談ください

お客様のトラブルや不安を一日でも早く取り除くためのサポートをいたします。

ご相談の予約は、

0120-15-4640 メールからのご予約はこちら
受付時間
9:00~17:00 受付時間 受付時間 受付時間 受付時間 受付時間 受付時間 受付時間
17:00~19:00 受付時間 受付時間 受付時間 受付時間 受付時間
販売書籍のご案内 法務情報 スタッフブログ
お急ぎの方はこちら
PAGE TOP