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不動産の任意売却
借入金（個人の住宅ローンを含む）等の返済が困難になった場合，
債権者は担保権（抵当権等）の実行により債権を回収する事になりますが，
競売による不動産売却の場合，売却価格の低廉化，現金化まで時間がかかる等のデメリットがあります。
そこで，不動産会社等の仲介により債権者・債務者の調整を行い，
市場で担保不動産を売却することがあり，任意売却と言います。
任意売却が必要となる場面は，債務の返済が困難となった場合に限りません。
法人が規模縮小（若しくは廃業）するに伴い一部の不動産を売却する場合や，
離婚に伴い住宅ローンを組んだ金融機関が担保を設定している自宅不動産を売却する場合など，
様々な場面での活用が考えられます。
任意売却のメリット
債権者の立場からすれば，競売価格より高く売却できることで，
自己の債権回収額を大きくできるというメリットがあります。
また，債権者が競売申立手続を取るコスト（時間的な負担と金銭的な負担）を省けるというメリットもあります。
他方，債務者（不動産の所有者）としても，
競売の場合よりも債務額を大幅に減少させることができる，
競売手続のように一方的に手続が進められるのではなく，
転居等のスケジュールを検討しながら進めることができるというメリットがあります。
極めて単純化した任意売却の例を挙げます。
債務者Aが所有する自宅に住宅ローン（残債務1500万円）の債権者である金融機関Bが
担保（抵当権）をつけていた場合，Aが買受希望者Cに1000万円で売却した場合には，
その売却代金から，仲介手数料，登記手続費用等を差し引いた残額を，
Bに対する返済に充てることになります。
通常，任意売却の場合には，競売よりも高額で売却されますので，
住宅ローン（残債務1500万円）を競売の場合より大きく減額できるという効果があります。
また，
売却代金の中から，転居費用（移転費用）を確保することが可能な場合もあります。
当事務所でも，特に債務処理の場面で不動産の任意売却に関与することが多くあります。
私の場合，地域の信頼できる不動産業者に仲介に入ってもらい，任意売却を進めることが多いです。
任意売却を行う際に注意すべきこと
任意売却を進める際には，関係者間の調整が必要不可欠です。
売却代金を決めるにあたり，債務者（不動産の所有者），買受希望者の了解はもとより，
担保を設定している債権者全員からの了承を得る必要があります。
担保権者が複数存在する場合には，
第１順位の担保権者から順に，売却代金を配当していくことになりますが，
全ての担保権者から了解を取らなければなりません。
また，債務者が法的な債務整理手続を予定している場合には，売却の内容について，
事後的に裁判所からクレームをつけられないよう売却代金の設定等に注意する必要があります。
任意売却を行う際には，
この関係者間の調整をどれだけうまくできるか，が最大のポイントになります。
担保権者が全て金融機関であっても，
金融機関ごとに任意売却に対する考え方には違いがあります。
そのため，任意売却の対応に慣れている弁護士や不動産業者に依頼する必要があります。
また，売却後法的手続を予定している場合には，
そのことを念頭に置いて法的見地から，
売買条件を検討したり，証拠書類を作成する必要があるといえます。
さらに，例えば賃貸している不動産を第三者に売却するような場合には，
賃貸借契約当事者の地位の承継（賃貸借契約の貸主が変更すること）の問題などが生じます。
売買契約書のチェックのみならず，
弁護士が関係者との法律関係の調整を図る必要性が高い一場面です。
そのため，任意売却の必要性を感じた際には，是非一度当事務所にご相談頂ければと思います。
アパート経営撤退に伴う任意売却
話が少し変わりますが，ここ数年，
相続税等の対策としてアパート経営を始める例が見受けられます。
首都圏に限らず，新潟県内を含む全国的な傾向です。
実際に，土地所有者（被相続人）の方が，当該土地上にアパートを建設すると，
土地自体の評価を下げられることと，
アパート建設費用（建設時のローン残額）を債務控除として
相続財産の相続税評価額から控除することができるので，
相続時の相続税の金額を抑えられると考えられています。
このような手法により相続税対策で成功している方もいらっしゃるようです。
他方，アパート建設後，
数年して入居者の減少に伴う賃料収入の減少によって，
アパート経営自体が立ち行かなくなる例も散見され，
社会問題になりつつあるという指摘もあります。
私自身，何度かアパート経営で行き詰まったという相談をお受けしたことがありました。
このような方々が，アパート経営の悪化により不動産を諦め，
当該土地とアパートの建物を任意売却しなければならなくなる案件が増加するおそれがあります。
アパート経営が行き詰まった後の任意売却ですと，
入居者減による賃料収入の利回り低下により売却代金が低額になると一般的には言われています。
その場合，不動産を失う上に，大きな負債を抱えざるを得ません。
任意売却を行う一場面として若干触れましたが，節税対策といっても，
十年後，数十年後を見据えた検討が必要であることを示す一例として挙げさせて頂きました。
◆弁護士法人一新総合法律事務所 弁護士 朝妻 太郎◆
＜初出：顧問先向け情報紙「こもんず通心」2015年11月15号(vol.185)＞
※掲載時の法令に基づいており，現在の法律やその後の裁判例などで解釈が異なる可能性があります。
